전월세 계약 전 등기부등본 확인법과 필수 체크리스트

전월세 계약은 적지 않은 보증금이 오가는 중요한 거래이다. 집이 마음에 든다는 이유로 계약부터 서두르면 예상하지 못한 권리관계에 휘말릴 수 있다.

계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 계약금과 잔금을 보내기 직전에도 다시 발급하는 것이 안전하다.

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서이다. 부동산의 주소와 면적, 소유자, 근저당권과 압류 등의 권리관계를 확인할 수 있다.

대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급할 수 있다. 중개사가 보여주는 오래된 사본보다 직접 발급한 최신 서류를 확인하는 편이 좋다.

표제부의 주소와 계약서 주소가 정확히 일치해야 한다. 아파트나 오피스텔은 동과 호수, 전용면적도 비교한다.

다가구·단독주택처럼 집합건물이 아니라면 건물뿐 아니라 토지 등기부도 함께 확인해야 한다. 건축물대장에서는 실제 용도와 위반건축물 표시를 살펴본다.

갑구에서는 현재 소유자를 확인한다. 소유자 이름과 계약 상대방의 신분증이 일치해야 한다.

공동소유라면 소유자 전원의 계약 의사를 확인한다. 대리인이 계약할 때는 위임장과 인감증명서 등을 살펴보고 임대인에게 직접 연락하는 것이 안전하다.

압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 있다면 신중해야 한다. 신탁등기가 표시된 집은 신탁원부와 임대 권한을 추가로 확인해야 한다.

을구에서는 근저당권과 전세권 등을 확인한다. 근저당권의 채권최고액이 크면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

채권최고액은 실제 대출 잔액과 다르다. 따라서 보증금 안전성을 계산할 때는 보수적으로 반영하는 편이 좋다.

등기부가 깨끗해도 안전하다고 단정할 수 없다. 다가구주택의 다른 세입자 보증금은 등기부에 모두 표시되지 않는다.

임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 확인하고, 계약 후에는 전입세대확인서도 발급받는 것이 좋다. 국세·지방세 납세증명서도 요청한다.

주변 매매 실거래가를 확인한 뒤 다음 항목을 함께 비교해야 한다.

예상 주택가격에서 선순위 채권과 선순위 보증금을 뺀 금액이 내 보증금보다 충분히 커야 한다.

경매가격은 시세보다 낮아질 수 있다. 전세계약이라면 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인하는 것이 좋다.

계약서에는 잔금일까지 새로운 근저당권이나 전세권을 설정하지 않는다는 특약을 고려할 수 있다.

기존 근저당권을 잔금으로 말소하기로 했다면 상환과 말소 절차를 명확히 적는다. 선순위 보증금이나 체납세금을 사실과 다르게 알렸을 때 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 내용도 검토할 수 있다.

특약의 효력은 계약 내용에 따라 달라질 수 있다. 공인중개사나 법률 전문가에게 확인하는 것이 안전하다.

잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 발급한다. 계약 이후 새로운 근저당권이나 압류가 설정되지 않았는지 확인한다.

잔금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 보관한다. 기존 세입자가 퇴거했는지도 직접 확인한다.

입주한 날에는 전입신고와 확정일자를 바로 처리하는 것이 좋다. 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 발생한다.

신고 대상 지역에서 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하면 계약일부터 30일 이내에 임대차 신고를 해야 한다. 계약서를 제출해 신고하면 확정일자도 함께 부여된다.

개인적으로 자료를 비교하며 가장 중요하다고 느낀 점은 등기부를 한 번만 보지 않는 것이다. 계약 전과 잔금 직전에 다시 확인해야 계약 이후 발생한 권리 변동을 발견할 수 있다.

이 글은 일반적인 정보이며 개별 계약의 안전을 보장하지 않는다. 권리관계가 복잡하거나 큰 보증금이 오가는 계약은 전문가의 검토를 받는 것이 좋다.

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